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TJSP fixa teses relevantes sobre negócios imobiliários

TJSP fixa teses relevantes sobre negócios imobiliários

O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP) recentemente julgou em incidente de demandas repetitivas (IRDR) vários temas ligados à construção civil e incorporação de imóveis.

Conquanto não tenham eficácia em Santa Catarina, as teses firmadas poderão ter peso indireto sobre os entendimentos de juízes catarinenses. Além disso, se no processo em que se deu o julgamento do IRDR houver recurso para o Superior Tribunal de Justiça (STJ) e a corte concordar com as teses, elas passam a valer para todo o território nacional. Nessa hipótese, ações que forem ajuizadas contrariando estes entendimentos poderão ser liminarmente rejeitadas.

Os temas abordados e as teses firmadas são:

 

I) Alegação de nulidade da cláusula de tolerância de 180 dias para além do termo final previsto no contrato: É valido o prazo de tolerância, não superior a cento e oitenta dias corridos estabelecido no compromisso de venda e compra para entrega de imóvel em construção, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível. Comentário: atentar ressalva no item 6.

II) Alegação de nulidade de previsão de prazo alternativo de tolerância para a entrega de determinado número de meses (em regra 24 meses) após a assinatura do contrato de financiamento: na aquisição de unidades autônomas futuras, financiadas na forma associativa, o contrato deverá estabelecer de forma expressa, clara e inteligível o prazo certo para formação do grupo de adquirentes e para entrega do imóvel. Comentário: a tese dos consumidores é a de que os contratos não podem prever prazos de entrega alternativos, isto é, X meses do contrato ou Y meses da data do financiamento; a tese firmada pelo tribunal é de que os contratos não podem ter essa previsão alternativa (havendo, portanto, a nulidade), devendo prever um prazo certo de entrega, que, porém, pode iniciar não da data do contrato, mas sim de um segundo prazo, qual seja, o de formação do grupo de adquirentes, quando isto seja condição necessária para que a incorporação possa ir adiante; em resumo, os contratos terão que ser claros, de fácil entendimento e compreensão quanto aos dois prazos, permitindo que a soma de ambos chegue a uma data certa e invariável;

III) Alegação de que a multa contratual, prevista em desfavor do promissário comprador, deve ser aplicada por reciprocidade e isonomia, à hipótese de inadimplemento da promitente vendedora (tese de inversão da cláusula penal moratória contra o comprador): não foi firmada tese, pois a questão já está sendo decidida nacionalmente pelo Superior Tribunal de Justiça (REsps 1614721/DF e 1631485/DF, Tema 971);

IV) Indenização por danos morais em virtude do atraso da entrega das unidades autônomas aos promitentes compradores: não foi firmada tese – depende da análise de cada caso concreto;

V) Indenização por perdas e danos, representada pelo valor locativo que o comprador poderia ter auferido durante o período de atraso: O atraso da prestação de entrega de imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera obrigação da alienante indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem. O uso será obtido economicamente pela medida de um aluguel, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato, correspondente ao que deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma já regularizada. Comentário: o TJSP não fez menção, mas entendemos que o entendimento não se aplica para aquisições no regime especial do Programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), onde os contratos de financiamento com a CEF e a própria lei de regência da matéria vedam a utilização do bem para fim diverso do da moradia, inclusive a locação, de maneira que, nestes casos, o dever de indenizar alugueres poderá existir não por privação do bem, mas caso o adquirente tenha te firmar contrato de locação com terceiro para ter moradia durante o prazo da mora da construtora (o caso é de distinguishing, ou seja, não enquadramento do caso à hipótese do IRDR);

VI) Ilicitude da taxa de evolução de obra: É ilícito o repasse dos "juros de obra", ou "juros de evolução de obra", ou taxa de evolução da obra", ou outros encargos equivalentes após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído período de tolerância. Comentário: são questões especificamente atreladas ao PMCMV (Programa MInha Casa Minha Vida), pois como nesse regime a amortização do preço de compra financiado se dá apenas a partir da entrega da obra (ou, em caso de mora da construtora, da data em que a entrega deveria ter ocorrido), antes desse momento exige-se do consumidor que pague valores que impeçam a acumulação dos juros e correção monetária desde a celebração do financiamento até o momento do início das amortizações; é o que na prática se convencionou chamar de “taxa de evolução de obra” ou “juros de obra” ou nomes similares, existentes para evitar que o consumidor, quando do início da amortização (em regra 24 meses após a assinatura do financiamento) tivesse que pagar os 24 meses de correção monetária e juros acumuladamente; o tribunal definiu que é plenamente lícito este repasse ao consumidor (alguns alegavam que esse custo teria que ser da construtora), mas a partir do momento em que a construtora está em mora, pelo esgotamento do prazo de construção + o de tolerância, o repasse torna-se ilegal e a construtora deve passar a arcar com estes valores cobrados pela CEF até o início das amortizações.

VII) Restituição dos valores pagos em excesso de forma simples ou em dobro: A restituição de valores pagos em excesso pelo promissário comprador em contratos de compromisso de compra e venda far-se-á de modo simples, salvo má-fé do promitente vendedor. 

VIII) Congelamento do saldo devedor enquanto a unidade autônoma não for entregue aos adquirentes: O descumprimento do prazo de entrega de imóvel objeto de compromisso de venda e compra, computado o período de tolerância, não faz cessar a incidência de correção monetária, mas tão somente dos juros e multa contratual sobre o saldo devedor. Devem ser substituídos indexadores setoriais, que refletem a variação do custo da construção civil por outros indexadores gerais, salvo quando estes últimos forem mais gravosos ao consumidor. Comentário: em outras palavras, havendo mora da construtora, pela extrapolação do prazo de entrega e do prazo de tolerância, cessa a exigibilidade de juros e multa, mas continua a correr a correção monetária, com a ressalva de que, se era pelo CUB ou INCC, deve passar a ser IPCA, INPC ou outro índice geral de inflação e não setorial;

XI) Aplicação da multa do art. 35, parágrafo 5º, da L. 4.591/64 ao incorporador inadimplente: Não se aplica a multa prevista no artigo 35, parágrafo 5º, da Lei n. 4.591/64 para os casos de atraso de entrega das unidades autônomas aos promissários compradores. Comentário: trata-se da multa de 50% dos valores recebidos pelo incorporador na hipótese de descumprimento do prazo de 45 dias (observado eventual prazo de carência para desistência da incorporação) para promover a celebração (a) do contrato relativo à fração ideal de terreno; (b) do contrato de construção e; (c) da Convenção do condomínio. 

A Eberhadt, Carrascoza & Advogados Associados, através de sua área cível, fica a disposição para auxiliar empresas, vendedores e adquirentes de imóveis, quanto à legalidade das cláusulas firmadas em seus respectivos contratos.

 

Fonte: Eberhardt, Carrascoza & Advogados Associados. Advocacia empresarial, atuante nas áreas de direito tributário, penal tributário, societário, cível e trabalhista.


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